【編者按】隨著拍賣(mài)市場(chǎng)的不斷興起，房產(chǎn)拍賣(mài)的形式逐漸被許多購(gòu)房者所關(guān)注。我們知道，房地產(chǎn)拍賣(mài)是指拍賣(mài)公司受銀行、司法機(jī)關(guān)等單位或社會(huì)個(gè)人的委托，向社會(huì)公告房地產(chǎn)出售信息，通過(guò)競(jìng)拍人競(jìng)拍的方式使房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。但是，北京房產(chǎn)拍賣(mài)流程有哪些？買(mǎi)房人如何購(gòu)買(mǎi)拍賣(mài)房？很多信息買(mǎi)房人并不是很了解，小編為大家整理有關(guān)房產(chǎn)拍賣(mài)的相關(guān)知識(shí)，一起來(lái)看下吧。

(一)房地產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的應(yīng)具備的條件

1.法律、法規(guī)禁止買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)通常情況下不得拍賣(mài)：

(1)未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的包括土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)、和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū));

(2)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的

(3)權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;

(4)權(quán)利人對(duì)房地產(chǎn)的處分權(quán)受到限制的;

(5)以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合政府相關(guān)轉(zhuǎn)讓條件的;

(6)司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的：

(7)國(guó)家依法收回土地使用權(quán)的;

(8)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的其他情形。

2.以出讓或劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需要拍賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的可轉(zhuǎn)讓條件：

(1)以出讓合同取得的土地應(yīng)按照出讓合同的約定支付全部使用權(quán)出讓金;

(2)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得土地使用權(quán)證;

(3)對(duì)于成片開(kāi)發(fā)地塊，需轉(zhuǎn)讓地塊應(yīng)已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;

(4)規(guī)劃管理部門(mén)已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù);

(5)出讓合同約定的其他條件;

(6)劃撥方式取得的除符合(2)、(3)、(4)條外，還需報(bào)人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，補(bǔ)辦出讓手續(xù)。

3.以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣(mài)應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金;可以不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由拍賣(mài)行將拍賣(mài)標(biāo)的所得收益中的土地收益上繳國(guó)家。

4.集體所有土地上建成的房屋需要拍賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的買(mǎi)賣(mài)或轉(zhuǎn)讓條件。

5.下列劃撥用地不可以拍賣(mài)：

(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;

(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;

(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;

(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

6.抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)前應(yīng)先獲得抵押權(quán)人同意。如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而因拍賣(mài)造成抵押權(quán)人經(jīng)濟(jì)損失的，需承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

(二)房地產(chǎn)拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)人條件

(1)中華人民共和國(guó)境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的的競(jìng)買(mǎi)人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定的除外。

(2)在國(guó)家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)競(jìng)買(mǎi)人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關(guān)規(guī)定辦理。

(3)對(duì)于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競(jìng)買(mǎi)人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的人;非居住房屋競(jìng)買(mǎi)人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者;超過(guò)此條件的，應(yīng)當(dāng)依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。

房地產(chǎn)拍賣(mài)(出讓土地使用權(quán)拍賣(mài)除外)通常需交納下列稅費(fèi)：

1、拍賣(mài)傭金費(fèi)(委托人、買(mǎi)受人都交，具體標(biāo)準(zhǔn)按拍賣(mài)標(biāo)的情況協(xié)商)。

2、營(yíng)業(yè)稅及其附加(由委托人在成交后按成交額的5%繳納營(yíng)業(yè)稅;再按營(yíng)業(yè)稅的9%繳納附加稅)。

3、合同和權(quán)證印花稅：(委托人、買(mǎi)受人根據(jù)合同金額和權(quán)證繳納)。

4、契稅(由買(mǎi)受人按成交額的4%繳納)。

5、交易手續(xù)費(fèi)。

6、評(píng)估費(fèi)。

7、登記費(fèi)。

8、合同公證費(fèi)。